Setoran Keamanan Leasing

Apakah mungkin untuk memungut uang jaminan yang dipegang oleh seorang tuan tanah? Dapatkah seorang tuan tanah menolak dengan mengatakan bahwa mereka harus menahan deposit sampai debitur keluar? Di pengadilan, tuan tanah sering menang atas klaim pihak ketiga atas uang jaminan.

Saya adalah Broker Penghakiman, bukan pengacara, dan artikel ini adalah pendapat saya, silakan berkonsultasi dengan pengacara jika Anda membutuhkan nasihat hukum.

Seringkali, bahkan jika Anda mendapatkan perintah penugasan pada apa pun yang tersisa di uang jaminan setelah debitur penghakiman pindah; kadang-kadang setelah debitur pengadilan tahu bahwa mereka tidak akan mendapatkan deposit mereka kembali, mereka tidak membayar pemilik sewa bulan terakhir, jadi tidak ada deposit tersisa setelah debitur penghakiman pindah.

Bahkan jika pemilik hanya memegang uang debitur, beberapa hakim percaya bahwa deposit adalah milik mereka sebagai jaminan untuk perjanjian sewa, dan mereka akan menyerahkannya hanya setelah pembubaran perjanjian sewa yang sukses. Beberapa hakim bahkan tidak ingin Anda memanggil tuan tanah untuk penampilan pribadi di pengadilan karena itu akan terlalu melecehkan. Mereka percaya Anda harus bisa mendapatkan apa pun yang Anda butuhkan dari seorang pemilik hanya dengan mem-subpoena dokumen.

Seseorang dapat memanggil pernyataan bank pemilik tanah jika debitur membayar melalui setoran langsung, atau membayar sewa dengan cara lain yang tidak memungkinkan Anda untuk mencari tahu dari mana uang itu berasal; kurang intrusif.

Dalam banyak kasus, jumlah yang dipegang tidak sebanding dengan upaya untuk melawan klaim pengecualian, kecuali itu adalah sewa yang mahal. Jika Anda menantang klaim seperti itu, bersiaplah untuk membayar biaya pengacara pemilik tanah. Pengadil pengadilan berpengalaman mencoba mereka sesekali, namun jika pemilik file mengajukan klaim pihak ketiga atas dana tersebut, mereka tidak menentang klaim tersebut, mereka hanya membatalkannya.

Di California, pengacara pemilik rumah mungkin akan memunculkan PKC, bagian yang menggambarkan properti apa yang dibebaskan dari eksekusi. Satu CCP menyiratkan bahwa properti tidak dapat dialihkan atau dipindahtangankan oleh debitur, kecuali kepada pemilik. Pengacara pemilik lahan mungkin berpendapat, meskipun PKC tidak begitu spesifik, masuk akal bahwa deposit tidak tunduk pada eksekusi. Pada titik ini, Anda mungkin akan kehilangan penentangan Anda terhadap klaim pihak ketiga.

Deposit penyewa dapat dialihkan ke pemilik. Penyewa melakukannya sepanjang waktu ketika mereka memberi otorisasi kepada pemilik untuk memotong dari deposit untuk perbaikan (seringkali bahasanya ada dalam perjanjian sewa itu sendiri) dan membayar sebagian (atau semua) dari sewa bulan lalu. Lihat California Code 1950.5 (h). Karena simpanan semacam itu dapat dialihkan, dan karena mereka milik penyewa, bukan tuan tanah, mereka tunduk pada eksekusi. Apakah pengadilan Anda memungkinkan ini lebih banyak seni daripada sains.

Anda mungkin mencoba untuk menyatakan bahwa setoran jaminan yang dimiliki pemilik adalah, oleh hukum, milik debitur penghakiman, yang dipegang oleh tuan tanah, dan oleh karena itu dikenakan pungutan sesuai dengan bagian California Code of Civil Procedure 695.010 (a) dan 699.710 ; dan Kode Sipil bagian 1950,5 (a), (d), (m), (n) dan (o). Tentu saja, mengandalkan undang-undang ini bukan slam-dunk otomatis.

Umumnya, seorang hakim akan menggunakan "Gerak untuk Pesanan dan Sanksi Peralihan Anda, untuk ZZZZ, Holding Aset Pihak Ketiga XXXX, Judgment Debtor" sebagai peluang untuk melihat situasi sebagai kemungkinan pengecualian pengecualian untuk debitur penghakiman. Banyak hakim akan memerintahkan dana untuk diserahkan hanya jika mereka percaya debitur penghakiman dapat dengan mudah mengganti mereka ke pemilik. Jika tidak, sebagai masalah kebijakan publik, hakim tidak akan memerintahkan setoran sewa untuk dibalikkan jika itu akhirnya mengakibatkan penggusuran penghakiman debitur penghakiman, terutama di mana anak-anak kecil yang tidak bersalah terlibat.

Tidak ada jaminan yang akan menang dalam tantangan untuk klaim pihak ketiga. Singkatnya, Anda dapat memberikan uang jaminan, tetapi jangan menekan terlalu keras jika pemiliknya memperebutkannya. Undang-undang California yang lebih relevan muncul di bawah ini:

Kode Sipil:

1950.5 (A) Bagian ini berlaku untuk keamanan untuk perjanjian sewa untuk properti perumahan yang digunakan sebagai tempat tinggal penyewa.

(d) Keamanan apa pun harus dipegang oleh tuan tanah untuk penyewa yang merupakan pihak pada perjanjian atau sewa. Klaim penyewa untuk keamanan harus sebelum klaim kreditur pemilik tanah.

(H) Setelah penghentian kepentingan pemilik bangunan di tempat tersebut, apakah dengan penjualan, penugasan, kematian, penunjukan penerima atau sebaliknya, pemilik atau agen tuan tanah akan, dalam waktu yang wajar, melakukan salah satu tindakan berikut, yang salah satunya akan membebaskan tuan tanah dari tanggung jawab lebih lanjut berkenaan dengan keamanan yang dimiliki:

(1) Pindahkan bagian dari sekuritas yang tersisa setelah pemotongan yang sah yang dibuat di bawah subdivisi (e) kepada pemilik bunga yang menjadi tuan tanah. Pemilik selanjutnya akan memberitahu penyewa dengan pengiriman pribadi atau dengan surat kelas satu, prabayar yang dibayar di muka, transfer, klaim apa pun yang dibuat terhadap keamanan, jumlah keamanan yang disimpan, dan nama-nama penerus yang berkepentingan, alamat mereka, dan nomor telepon mereka.

(m) Tidak ada perjanjian sewa atau sewa yang memuat ketentuan apa pun yang mencirikan keamanan apa pun sebagai "tidak dapat dikembalikan."

(o) Bukti keberadaan dan jumlah setoran jaminan dapat dibentuk oleh bukti yang kredibel, termasuk, namun tidak terbatas pada, cek yang dibatalkan, tanda terima, sewa yang menunjukkan persyaratan setoran serta jumlah , pernyataan atau tindakan konsisten sebelumnya dari pemilik atau penyewa, atau pernyataan di bawah sumpah yang memenuhi persyaratan kredibilitas yang ditetapkan dalam Bagian 780 dari Kode Bukti.

Pernyataan Penyewa Landlord Menutup Rekonsiliasi Deposit Keamanan

Pernyataan penutupan penyewa pemilik lahan untuk mendamaikan uang jaminan, adalah catatan pemilik lahan yang digunakan untuk mendokumentasikan simpanan, kredit, dan potongan dari kredit atau setoran jaminan untuk pengiriman ke penyewa dan untuk keuntungan kedua belah pihak karena melacak uang yang dipegang oleh pemilik dan jumlah karena pemiliknya.

Penyewa sedang diminta oleh pemilik untuk membayar uang jaminan untuk menutupi biaya apa pun yang mungkin timbul untuk setiap perbaikan kerusakan pada tempat yang disewa, berlebihan dari keausan dan kerusakan normal setelah penyewa pindah dari tempat tinggal. Keausan dan keausan normal adalah hasil dari penggunaan sehari-hari tempat tersebut tetapi kerusakan berlebih mungkin diakibatkan oleh penggunaan yang sembrono. Uang jaminan berbeda dengan uang sewa. Ini adalah jumlah tertentu yang dipegang oleh tuan tanah tetapi sebenarnya milik penyewa dan diberikan untuk setiap kerusakan pada properti sewa selama penggunaan penyewa tempat dan kadang-kadang untuk sewa tidak dibayar, jika ada. Tanpa izin, uang jaminan tidak dapat secara legal digunakan untuk membayar sewa yang sudah jatuh tempo.

Undang-undang menetapkan batas jumlah setoran jaminan yang harus dibebankan oleh pemilik gedung kepada penyewa. Hukum bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lain. Ada negara yang juga mengatur bahwa uang jaminan untuk properti tempat tinggal harus disimpan dan kapan seharusnya pendapatan bunga pada uang jaminan harus diberikan kepada penyewa dan juga undang-undang negara bagian yang mengatur jadwal di mana deposit harus dikembalikan ke penyewa setelah dia mengosongkan tempat.

Jika penyewa gagal membayar uang sewa ketika jatuh tempo, pemberitahuan tertulis harus dikirim atau disampaikan oleh pemilik bangunan kepada penyewa yang menuntut pembayaran dari sewa sewanya dan keinginan pemilik untuk mengakhiri perjanjian sewa jika tidak diselesaikan dalam waktu 5 hari dari penerimaan pemberitahuan. Jika penyewa membayar semua yang sudah jatuh tempo ditambah biaya keterlambatan yang disepakati dalam perjanjian sewa, perjanjian sewa tidak akan dihentikan. Tetapi jika penyewa gagal mematuhi dalam tenggang waktu 5 hari yang diberikan, pemilik dapat mengakhiri perjanjian sewa dengan mengajukan tindakan detainer khusus. Setelah tindakan detainer khusus telah diajukan dan keputusan telah disetujui oleh pemilik dan penyewa membayar semua uang sewa yang jatuh tempo, denda untuk keterlambatan pembayaran sebagaimana disepakati dalam perjanjian sewa, biaya pengacara dan biaya gugatan, dan pemulihan perjanjian sewa semata-mata tergantung pada kebijaksanaan pemilik bangunan.

Pemilik dapat memulihkan semua kerusakan yang wajar akibat ketidakpatuhan oleh penyewa dengan perjanjian sewa dari setoran jaminan dan mengembalikan apa yang tersisa setelah membuat semua pemotongan yang diperlukan.